Por Luis Alberto Tito, Director de Desarrollo para Latinoamérica de BWH Hotels
Durante décadas, la inversión en hospitalidad se sustentó principalmente en tres variables: ubicación, valor del suelo y acceso al financiamiento. Hoy, esos factores siguen siendo relevantes, pero ya no son suficientes para garantizar la rentabilidad ni la competitividad de un activo. La industria hotelera atraviesa una transformación que va mucho más allá de los ciclos económicos tradicionales, pero de igual forma que durante las últimas décadas, es uno de los principales motores del turismo y del Producto Interno Bruto.
La evolución del mercado, sobre todo en términos de análisis y liderazgo, ha dado lugar a un inversionista mucho más sofisticado. Se trata de actores que evalúan los hoteles como plataformas operativas capaces de generar valor a través de la tecnología, la eficiencia, la gestión profesional y la sostenibilidad. En consecuencia, las decisiones de inversión se apoyan cada vez más en modelos de asociación flexibles, herramientas avanzadas de análisis de datos y estrategias de creación de valor a largo plazo.
Esta evolución en el sector y en quienes toman las decisiones está redefiniendo el desarrollo hotelero en América Latina y en los principales mercados internacionales, en los que México brilla debido a que los últimos reportes de turismo y desarrollo inmobiliario hotelero indican que el país está de moda (y no sólo por el Mundial de futbol).
Sólo por mencionar un ejemplo, el Informe de Impacto Económico 2026, elaborado por el WTTC junto con Chase Travel, indica que el PIB del sector turístico mexicano avanzó 1.8% el año pasado, por encima de Estados Unidos, donde el alza fue de 0.9%, y de Canadá, que creció 1.2%.
El entorno financiero de los últimos años ha obligado a los desarrolladores a replantear sus estructuras de capital. El incremento de los costos de construcción, la volatilidad de las tasas de interés y una mayor disciplina de los inversionistas han impulsado esquemas de coinversión que distribuyen riesgos y permiten ejecutar proyectos de mayor escala.
En este contexto, los joint ventures, fondos privados especializados y alianzas entre operadores, desarrolladores e inversionistas institucionales han ganado protagonismo. La tendencia responde a una realidad evidente en la que los mercados son cada vez más complejos; compartir riesgos suele ser más eficiente que asumirlos individualmente.
Los datos más recientes de la industria muestran que la inversión hotelera global mantiene una trayectoria positiva gracias a una mayor disponibilidad de capital, mejores condiciones de financiamiento y una renovada confianza en el desempeño del sector. Cifras publicadas por JLL proyectan un crecimiento sostenido de los volúmenes de inversión hotelera, impulsado por la recuperación de los mercados de deuda. El sector hotelero ha demostrado su resiliencia, con un aumento del 22% en los volúmenes de inversión de 2025 con respecto al punto mínimo de 2023.
Paralelamente, la relación entre propietarios y marcas hoteleras continúa evolucionando. En lugar de contratos rígidos de arrendamiento, muchos inversionistas privilegian hoy modelos asociativos, de gestión y franquicia que permiten aprovechar la fuerza comercial, tecnológica y de distribución de las grandes cadenas sin renunciar al control estratégico del activo inmobiliario.
Esta dinámica ha fortalecido las estrategias conocidas como asset-light, mediante las cuales las marcas concentran sus esfuerzos en la gestión, la comercialización y el desarrollo de marca, mientras que la propiedad del inmueble permanece en manos de inversionistas especializados. Inversionistas con el conocimiento adecuado contribuyen a la conformación de estructuras más flexibles y escalables para ambas partes.
Decisiones impulsadas por datos: la información al servicio del inversionista hotelero
La expansión hotelera ya no depende exclusivamente de la experiencia acumulada o de la intuición del desarrollador. La disponibilidad de grandes volúmenes de información ha transformado la manera en que se identifican oportunidades de inversión y se evalúa el potencial de un destino.
Hoy es posible integrar variables como conectividad aérea, comportamiento de la demanda, patrones de movilidad, gasto turístico, oferta competidora y tendencias de alojamiento alternativo para construir modelos predictivos cada vez más sofisticados. Aunque ningún sistema elimina la incertidumbre, las herramientas analíticas modernas permiten reducir significativamente el riesgo asociado a nuevas inversiones.
La inteligencia artificial también comienza a desempeñar un papel cada vez más relevante en la industria. La adopción de tecnologías basadas en IA se perfila como uno de los factores con mayor potencial para optimizar operaciones, mejorar la experiencia del huésped y responder a desafíos estructurales como la escasez de talento y el incremento de costos operativos.
Aunque aún hay que analizar el efecto de la IA en el largo plazo, según Canary, firma que entrevistó a 404 líderes hoteleros responsables de IT, transformación digital y operaciones, 71% ya percibe la inteligencia artificial como una tecnología con impacto significativo o transformador; mientras que menos del 10% considera que su impacto es nulo.
A nivel operativo, otro factor que debe tomar en cuenta el inversionista de esta década y la próxima es la gestión basada en datos, que se ha convertido en un elemento central de la rentabilidad. Los sistemas modernos de Revenue Management permiten ajustar precios y disponibilidad en tiempo real, incorporando señales de mercado que van desde la demanda local hasta eventos extraordinarios, cambios macroeconómicos o fluctuaciones en los patrones de reserva.
La tecnología también influye cada vez más en la valoración de los activos. Durante los procesos de adquisición, refinanciamiento o reposicionamiento, los inversionistas analizan no solo la condición física de un inmueble, sino también la madurez de su infraestructura digital, la capacidad de integración de sus sistemas y su potencial para incorporar nuevas herramientas tecnológicas.
La sostenibilidad como factor económico
La sostenibilidad ha dejado de ser un elemento reputacional para convertirse en una variable financiera cada vez más relevante. La presión regulatoria, las exigencias de inversionistas institucionales y la evolución de las preferencias de los consumidores están modificando la forma en que se diseñan, renuevan, operan y financian los activos hoteleros.
De acuerdo con GAYA, firma especializada en gerencia de construcción, los hoteles que invierten en sustentabilidad pueden subir ingresos alrededor de 5% y mejorar la satisfacción del huésped.
La demanda también está enviando señales claras. Según Booking.com, 85% de los viajeros considera importante viajar de forma más sostenible, mientras que millones de noches de alojamiento ya se reservan en establecimientos que cuentan con certificaciones externas de sostenibilidad.
Al mismo tiempo, los mercados financieros están incorporando cada vez más criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) en sus procesos de evaluación. Esto significa que la sostenibilidad ya no es únicamente una cuestión de imagen corporativa; también influye en el acceso al capital, en las condiciones de financiamiento y en la percepción de riesgo de los activos.